EDIFICIO 44 VIVIENDAS
INTRODUCCION
El mercado inmobiliario en Alcantarilla sigue al alza, en una zona con gran proyección y todavía con mucho potencial por explotar. Aquí se presenta una oportunidad única de inversión: un edificio completo en pleno centro de Alcantarilla compuesto por 44 viviendas y 3 bajos comerciales, una opción excepcional en una localidad de más de 44.000 habitantes que continúa creciendo día a día.
Este edificio se construye sobre una parcela de casi 1.000 m², ofreciendo viviendas amplias y funcionales, con superficies que oscilan entre los 80 m² y los 113 m², adaptándose perfectamente tanto a la demanda residencial como a la inversión destinada al alquiler.
El valor total del edificio asciende a 3.700.000 €, una inversión de gran envergadura pensada para un inversor fuerte, visionario y con capacidad de apostar por activos inmobiliarios de alta rentabilidad y gran proyección de revalorización.
Se trata de un edificio con gran carácter y encanto, que necesita algo de reforma, pero que ofrece un enorme potencial tanto para explotación patrimonial como para desarrollo residencial y comercial.
Cuenta con acceso desde cuatro portones diferentes: uno de ellos hacia Calle Mayor y otros hacia Infanta Elena, una de las zonas culturales más reconocidas de la ciudad, lo que aporta un valor añadido tanto a nivel residencial como comercial.
Además, disfruta de una ubicación privilegiada, con absolutamente todos los servicios al alcance de la mano: comercios, transporte, centros educativos, zonas de ocio y todo lo necesario para garantizar una excelente demanda tanto de alquiler como de venta.
No dejes pasar esta oportunidad de apostar por una inversión sólida en una de las zonas con mayor proyección de Alcantarilla.
DESCRIPCION DETALLADA CON PLANOS
Ubicado en pleno centro de Alcantarilla, este edificio disfruta de una situación privilegiada en una de las zonas más demandadas y consolidadas del municipio. Su proximidad al Jardín de Adolfo Suárez aporta un entorno agradable, con espacios verdes ideales para el paseo, el descanso y la vida familiar.
La ubicación permite disponer a pocos minutos de todo tipo de servicios esenciales, como supermercados, farmacias, centro de salud y urgencias, además de una amplia oferta de comercios de proximidad, cafeterías, restaurantes y zonas de ocio. También se encuentra muy próximo a vías principales como Avenida Santa Ana, Calle Mayor y Cartagena, lo que facilita una excelente conexión con el resto de la ciudad.
Se trata de una zona cómoda, práctica y muy valorada, perfecta tanto para residencia habitual como para inversión, gracias a su céntrica localización y a la cercanía de todos los servicios necesarios para el día a día.
SITUACION CATASTRAL
Puesto que el edificio consta de 44 viviendas y 3 bajos comerciales no es posible obtener notas simples de todas las viviendas y referencias catastrales, en el caso de estar interesado si se facilitara documentación necesaria.
Precios de mercado.
Estudio de mercado y distribución de valor del activo
El activo objeto de análisis, compuesto por un conjunto residencial con locales en planta baja distribuidos en varias fachadas (Calle Mayor, Calle Tío Viruta y Calle Carros), presenta un valor de adquisición total de 3.750.000€.
En base al análisis comparativo del mercado en la zona, teniendo en cuenta factores como ubicación, tipología de inmueble, superficie, altura y uso (residencial o comercial), se ha realizado una distribución estimada del valor actual del activo.
En primer lugar, los locales comerciales y unidades en planta baja de uso no residencial presentan un valor diferenciado en función de su ubicación. En este sentido, se estima un valor de 110.000€ para uno de los locales en Calle Mayor, 50.000€ para el segundo local en esta misma vía y 30.000€ para el local situado en Calle Tío Viruta, sumando un total de 190.000€.
El resto del valor del activo, correspondiente a 3.560.000€, se distribuye entre un total de 44 viviendas, estableciendo una diferenciación clara por ubicación y altura:
-En el bloque situado en Calle Mayor, las viviendas presentan los valores más elevados del conjunto. En la primera planta, el valor estimado se sitúa en torno a 110.000€ por vivienda, ascendiendo en la segunda planta hasta aproximadamente 110.000€, mientras que en la tercera planta se mantiene en torno a 105.000€ y desciende ligeramente en la cuarta planta hasta 95.000€, debido a la penalización por altura en ausencia de ascensor.
-En el bloque de Calle Tío Viruta, caracterizado por un mayor número de viviendas por planta, los valores se sitúan en un rango intermedio. La primera planta presenta un valor aproximado de 85.000€ por vivienda, la segunda planta alcanza los 85.000€, la tercera planta se sitúa nuevamente en torno a 82.000€ y la cuarta planta desciende a aproximadamente 78.000€.
-Por su parte, en el bloque de Calle Carros nº 22, los valores son ligeramente inferiores, comenzando con viviendas en planta baja en torno a 75.000€. En la primera planta el valor se sitúa en aproximadamente 74.000€, en la segunda planta en torno a 74.000€, descendiendo ligeramente en la tercera planta a 72.000€ y alcanzando aproximadamente 68.000€ en la cuarta planta.
-En el bloque de Calle Carros nº 20, las viviendas presentan valores similares aunque ligeramente superiores en determinadas plantas. Las viviendas en planta baja se sitúan en torno a 75.000€, la primera planta alcanza aproximadamente 78.000€, la segunda planta se sitúa en torno a 82.000€, la tercera planta en 78.000€ y la cuarta planta en aproximadamente 74.000€.
Esta distribución refleja de manera coherente la relación entre ubicación, altura y valor de mercado, permitiendo alinear el precio de adquisición del activo con la realidad actual del mercado y estableciendo una base sólida para futuros análisis de rentabilidad y revalorización.
Viviendas tras reforma
Proyección de valor de mercado tras reforma
En base al análisis del mercado actual y considerando una intervención de reforma integral de las viviendas, se establece una estimación de precios de venta ajustada a la tipología, altura y ubicación dentro del conjunto.
Se mantiene el valor de los locales comerciales sin variación significativa tras la intervención, dado que su valor principal viene determinado por su ubicación y uso, estimándose en 110.000€ y 50.000€ para los locales situados en Calle Mayor y 30.000€ para el local en Calle Tío Viruta.
En cuanto a las viviendas, la reforma permite una revalorización clara del activo, estableciéndose los siguientes rangos de venta:
Las viviendas en planta baja alcanzan un valor estimado de 120.000€, reflejando una mejora significativa tras la intervención, especialmente en términos de habitabilidad y actualización del inmueble.
En primera planta, el valor de mercado se sitúa en torno a 105.000€ por vivienda, elevándose hasta aproximadamente 130.000€ en el caso de las viviendas ubicadas en Calle Mayor, debido a su mejor localización.
Las viviendas en segunda planta presentan un valor estimado de 110.000€, alcanzando los 125.000€ en el caso de Calle Mayor, manteniendo así su posicionamiento como uno de los activos más atractivos del conjunto.
En tercera planta, los valores se sitúan en torno a 105.000€, mientras que en Calle Mayor alcanzan aproximadamente 120.000€, manteniendo una diferencia clara respecto al resto del activo.
Por último, las viviendas en cuarta planta mantienen valores similares a las de tercera planta, situándose en torno a 95.000€ y 120.000€ respectivamente en Calle Mayor, debido a la penalización por altura en ausencia de ascensor.
En conjunto, esta proyección refleja una revalorización significativa del activo tras la reforma, sustentada en la mejora de las condiciones del inmueble y en la consolidación de la demanda en la zona, especialmente en ubicaciones prime como Calle Mayor. Beneficio bruto: 910.000 €
Precio de viviendas con ascensor
Escenario de revalorización con ascensor y reforma
En un escenario en el que, además de la reforma integral de las viviendas, se contempla la instalación de ascensor en el edificio, se produce un incremento adicional del valor del activo motivado por la mejora sustancial de la accesibilidad y la ampliación del público objetivo.
Si bien el impacto del ascensor suele ser más significativo en plantas superiores, a efectos de este análisis se considera un incremento homogéneo del valor en todas las viviendas, permitiendo una estimación clara y conservadora del potencial de revalorización.
En este contexto, las viviendas ubicadas en Calle Mayor alcanzarían un valor aproximado de 195.000€ por unidad, consolidándose como el producto más atractivo del conjunto por su ubicación y características.
Por su parte, el resto de viviendas del activo se situarían en torno a 175.000€ por unidad, reflejando una mejora sustancial respecto al escenario sin ascensor y alineándose con la demanda actual del mercado para este tipo de producto.
Este escenario pone de manifiesto el impacto directo de la instalación de ascensor como elemento clave en la maximización del valor del activo, reduciendo las diferencias entre plantas, mejorando la liquidez del producto y permitiendo posicionar el conjunto en un segmento de mercado superior.
Estimación de ingresos y beneficio total del proyecto (escenario con reforma y ascensor)
Partiendo de un total de 44 viviendas, de las cuales 8 se ubican en Calle Mayor y 36 en el resto del conjunto, y aplicando los valores estimados tras reforma con instalación de ascensor, se obtiene la siguiente proyección de ingresos:
Viviendas en Calle Mayor: 8 unidades × 195.000€ = 1.560.000€
Resto de viviendas: 36 unidades × 175.000€ = 6.300.000€
👉 Total ingresos por viviendas: 7.860.000€
A este importe se suman los locales comerciales, cuyo valor se mantiene estable:
Locales: 190.000€
👉 Ingresos totales estimados: 8.050.000€
Considerando un precio de adquisición del activo de 3.750.000€, el resultado es el siguiente:
👉 Beneficio bruto estimado: 4.300.000€
Este escenario refleja el potencial de revalorización del activo tras una intervención integral con mejora de accesibilidad, posicionando el proyecto como una oportunidad de inversión con alto margen de rentabilidad.
Para calcular el beneficio real, tenemos que tener en cuenta que al beneficio debemos de restarle el presupuesto de reforma, licencias de obra y servicios de arquitectura. ( Esto es debido a que el presupuesto de reformas y licencias varía mucho , debido a la diferencia de el tipo de materiales , el tipo de reforma , los precios pactados de cada grupo inversor, etc..).